Vous êtes propriétaire d’un appartement ou d’une maison que vous louez et que vous souhaitez mettre en vente. 2 options s’offrent à vous selon la situation, ce que vous voulez faire et ce que vous pouvez faire. Vous pourrez ainsi décider de vendre votre logement occupé, ou de le rendre « libre » pour sa commercialisation. Voyons ensemble les avantages, les inconvénients et les règles pour effectuer ce type de vente.
1ère option : Vous vendez le logement occupé !
Comment cela se passe-t-il ?
Vendre un logement occupé est la solution la plus rapide et la moins contraignante pour un propriétaire vendeur !! Le locataire reste en place dans l’appartement ou dans la maison qu’il habite. Vous n’avez donc pas de congé à donner au locataire, et vous pouvez vendre du jour au lendemain sans se soucier de la fin du bail.
Pour organiser les visites du bien occupé lors de sa commercialisation, vérifiez ce qui est noté à ce propos dans le bail de location. Un droit de visite doit généralement être accordé selon les termes du contrat.
Pour rester dans les meilleures relations avec le locataire, je vous conseille de l’informer dès que possible, que vous avez décidé de mettre en vente le logement qu’il occupe. Profitez-en pour vous mettre d’accord sur les conditions et les horaires de visite qui seront les mieux adaptés pour vous deux, et de savoir s’il pourrait être intéressé par l’achat. En vendant le logement occupé, le locataire ne bénéficie pas de droit de préemption. Il n’est donc pas prioritaire, mais n’écartez pas l’idée que c’est peut-être un acquéreur potentiel qui peut représenter une vente rapide et facile si le prix lui convient et s’il est content de son logement !!
Que se passe-t-il une fois la vente effectuée ?
Le contrat de bail est alors simplement transféré à l’acheteur. Le locataire reste dans les lieux, et son contrat se poursuit dans les mêmes conditions. Il suffira au nouveau bailleur de prendre contact avec lui pour l’informer du changement.
Quels sont les acquéreurs potentiels ?
Visez en priorité les investisseurs immobiliers ! Acheter un logement occupé présente peu de contraintes pour ce type de client. Cela peut même présenter un avantage à la vente puisqu’il ne subira aucune vacance locative.
Rédigez votre annonce en faisant apparaitre clairement :
- Le type de bail en cours (vide, meublé, mobilité…)
- Le montant du loyer par rapport au marché
- Les charges récupérables
- Eventuellement le taux de rentabilité
- La solidité du dossier du locataire (ancienneté, garantie, impayés…)
- La conformité du contrat de location et de l’état des lieux
Votre bien peut cependant désintéresser les investisseurs immobiliers, pour un manque de rentabilité par exemple. Afin de séduire les futurs acquéreurs qui devront accepter d’attendre pour occuper le logement qu’ils ont acheté, il faudra alors envisager une décote du prix de vente du bien à vendre. Le niveau de cette décote dépendra de plusieurs critères tel que la « tension » du marché sur lequel se situe le bien, la date de fin de bail, ou encore le profil des locataires.
Si vous pensez vous trouver dans cette situation, n’hésitez pas à me contacter pour une étude de prix personnalisée en fonction des différents critères.
Sachez que la reprise du logement par le propriétaire est très encadrée depuis le Loi ALUR. Le délai de reprise dépend ainsi de la durée du bail restant à courir au moment de la signature. Lorsque le terme du contrat de location en cours intervient moins de trois ans après la date d’acquisition, le bailleur ne peut donner congé à son locataire pour reprendre son logement qu’au terme de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement du contrat de location en cours.
Si l’échéance du bail en cours intervient plus de 3 ans après l’achat, le propriétaire pourra donner congé au locataire pour qu’il libère les lieux au plus tard à la date d’échéance du bail.
2ème option : Vous rendez « libre » votre logement pour la vente !
Vous pouvez décider de rendre libre votre logement loué, afin de le vendre. Dans ce cas, faites bien attention aux délais pour en avertir le locataire au risque de rendre impossible la vente.
Lorsque la vente a lieu au profit d’un parent du bailleur jusqu’au 3ème degré inclus, le preneur est alors purement et simplement évincé, mais l’acquéreur doit occuper le logement au moins DEUX ans à compter de l’expiration du délai de préavis.
La vente à une personne non parente avec le bailleur ouvre l’exercice d’un droit de préemption au bénéfice du preneur.
Pour le cas d’une location vide, vous devrez alors impérativement adresser un congé avec offre de vente au locataire au moins 6 mois avant la fin du bail. (3 mois minimum en cas de location meublée) Ce courrier devra être adressé au locataire, à son conjoint, ou à son partenaire pacsé(e), pour qu’ils puissent exercer leur droit de préemption. Si plusieurs personnes sont cotitulaires du bail, le congé doit être également donné à chacun d’eux.
Pour éviter tout impair vous pouvez avoir recours à un huissier pour délivrer le courrier à chacune des personnes concernées par ce droit de préemption. Si vous êtes sûr de vous, la notification du congé et l’offre de vente peut se faire par lettre recommandée. Attention cependant, celle-ci doit respecter plusieurs conditions légales comme le prix, les conditions de la vente, la superficie… sous peine de nullité.
Le locataire va ainsi disposer de ce droit de préemption pendant les 2 premiers mois du préavis. En cas de refus (ou de non-réponse dans ce délai), le propriétaire bailleur pourra alors choisir un autre acquéreur.
Si le vendeur propose son bien immobilier à des conditions ou à un prix plus avantageux à un autre acquéreur, une nouvelle offre de vente (valable pour 1 mois) devra être envoyée au locataire le rendant prioritaire pour l’achat à ce nouveau prix.
En conclusion, avoir un logement occupé n’empêche pas sa mise en vente. Sachez estimer correctement la décote du prix si vous vendez avec un locataire dans les lieux. Vous rendrez ainsi attrayant votre bien pour certains acquéreurs qui voient alors une bonne affaire !! Si vous décidez de donner congé au locataire, n’hésitez pas à vous faire accompagner pour ne pas faire d’erreur et de risquer de compromettre la mise en vente.
