Même si vendre un bien en copropriété est relativement similaire à vendre un logement individuel, il est important avant de signer de connaître certaines de ses spécificités. Si un des rôles du notaire au moment de l’acte de vente est d’éclairer l’acheteur sur son engagement, il est préférable qu’il soit informé en amont sur le fonctionnement de la copropriété et les charges qu’il aura à payer.
Qu’est-ce qu’une copropriété ?
D’un point de vue juridique, une copropriété est un immeuble bâti ou groupe d’immeubles bâtis dont la propriété est répartie, entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes. »
Sans revenir sur le sens précis de chacun des termes utilisés dans cette définition, il faut comprendre qu’un copropriétaire a des droits mais aussi et surtout des obligations au sein de sa copropriété.
On peut ainsi dire de façon très synthétique que chaque copropriétaire a un droit libre et exclusif d’usage et de jouissance sur ses parties privatives. Sur les parties communes de l’immeuble, il aura un droit de jouissance non-exclusif, et une contribution aux charges qui sera définie dans le règlement de copropriété. En termes d’obligations, il devra respecter les droits des autres copropriétaires, et la destination de l’immeuble qui sera aussi mentionnée dans le règlement.
Quels sont les acteurs et leurs rôles dans une copropriété ?
L’organisation de la copropriété repose sur trois acteurs dont les rôles sont complémentaires.
Le syndicat des copropriétaires regroupe l’ensemble des propriétaires. Ils sont invités à se réunir au moins une fois par an en assemblée pour prendre les décisions concernant l’immeuble.
Le syndic de copropriété est le professionnel ou le bénévole qui est chargé d’administrer l’immeuble. Il organise les assemblées générales durant lesquelles les décisions et le budget sont votés.
Le conseil syndical est un groupe de membres élus par le syndicat parmi les copropriétaires, qui assiste et contrôle le syndic.
Quelles informations fournir à l’acheteur ?
Un futur acquéreur doit acheter en connaissant les droits et les obligations qu’il aura au sein de sa copropriété. Il doit surtout en connaître l’état financier et les charges qu’il aura à payer dès lors qu’il aura signé l’acte de vente. En plus des documents concernant l’état du lot en lui-même, un certain nombre de documents concernant l’état financier de la copropriété, et son organisation seront donc à fournir dès le compromis de vente.
Quels documents fournir lors d’une vente ?
Les documents concernant le lot :
- Le Dossier des Diagnostics Techniques
Il permettra au futur acheteur de connaitre l’état de la partie privative qu’il s’apprête à acheter. Il précisera de façon obligatoire la surface privative du lot selon la loi Carrez.(voir l’article dédié au DDT)
Les documents concernant la copropriété :
- La fiche synthétique de la copropriété
Elle informera sur le fonctionnement de la copropriété et l’état de l’immeuble.
- Le règlement de copropriété
Il précisera les règles de fonctionnement de l’immeuble ainsi que les droits et les obligations de l’acheteur
- Le carnet d’entretien de l’immeuble
Tenu par le Syndic, il communiquera des informations techniques relatives à la maintenance et aux travaux effectués dans l’immeuble.
- Les 3 derniers procès-verbaux d’assemblées générales
Ils informeront sur des décisions prises par le syndicat de copropriétaires (comme des travaux par exemple) au cours des trois dernières années.
- Les conclusions du Diagnostic Technique Global (DTG)
Ils éclaireront l’acheteur sur la situation générale de l’immeuble et lui permettront de savoir s’il y a d’éventuels travaux à envisager.
Les documents concernant les états financiers :
- L’état daté et le pré-état daté
Ils permettront à l’acheteur de connaitre le montant de toutes les charges et de toutes les sommes qu’il sera susceptible de payer au syndicat de copropriété dès lors qu’il aura acheté. Ils informeront sur l’état des éventuels impayés ou des éventuelles procédures en cours.
Qui s’occupe de quoi ?
Si le nombre de documents et d’informations à réunir pour une vente d’un lot en copropriété est relativement conséquent, il n’y a pas lieu de paniquer !!!
Hormis les diagnostics techniques que le vendeur doit faire effectuer dès la mise en vente, l’ensemble des démarches se feront main dans la main entre le propriétaire, les notaires, le syndic et l’agent immobilier si vous en avez un. Chacun sollicitera les parties concernées pour obtenir les informations utiles. Si tout se passe bien, l’ensemble des documents pourra être réunis en une quinzaine de jours pour la rédaction du compromis. Pour faciliter les démarches, une grande majorité de syndics mettent à disposition un extranet qui accélère le processus. Une fois le compromis signé, vous aurez ensuite environ 2 à 3 mois pour réunir les derniers documents nécessaires et finaliser la vente.
Sachez qu’un compromis bien effectué avec le maximum d’informations pour l’acheteur, sera l’assurance d’une signature d’un acte de vente rapide et serein. Soyez donc totalement transparent avec votre acheteur le plus tôt possible pour éviter toute déconvenue lors de la vente.
