Définition : L’offre d’achat

Définition

Quand un candidat acquéreur décide d’acheter un bien immobilier qu’il a visité, il doit adresser au vendeur, directement ou par l’intermédiaire de l’agent immobilier, une offre d’achat appelée aussi proposition d’achat. Cette offre d’achat est un moyen pour le potentiel acquéreur de réserver le bien auprès du vendeur. 

L’offre d’achat se présente sous la forme d’un document écrit. Elle peut éventuellement se faire oralement mais par sécurité pour chacune des parties, elle n’est jamais utilisée de telle sorte.

Si vous êtes accompagné par un agent immobilier ou un notaire, il vous suffira de remplir le document qu’il vous présentera. Sachez cependant que vous pouvez rédiger cette offre par vous-même. Vous trouverez facilement des modèles types pour éviter d’oublier toutes mentions obligatoires.

Quelles mentions

Par écrit, une offre d’achat doit contenir les mentions suivantes au risque d’être non conforme et donc irrecevable :

• Les noms, prénoms et adresses de toutes les parties concernées. Les acheteurs comme les vendeurs peuvent être plusieurs. Vous pouvez éventuellement rajouter les coordonnées mail et téléphone de chacun
• La description du bien immobilier à acquérir : L’adresse précise, sa nature (une maison, un appartement, un parking…), l’étage, la disposition sur le palier, le nombre de pièces, sa superficie… Autant d’éléments qui pourront identifier le bien avec certitude
• La volonté claire et non équivoque du candidat acquéreur à vouloir acheter ce bien
• Le prix proposé rédigé en chiffres et en lettres (frais d’agence inclus s’il y a lieu)
• Les modalités de financement (le recours à un prêt et son montant par exemple)
• Les conditions suspensives s’il y a lieu (l’obtention d’un prêt, d’un permis de construire…)
• La durée de l’offre (1 à 2 semaines généralement)
• Les signatures

L’offre d’achat au prix

Lorsqu’un potentiel acheteur considère que le bien qu’il a visité correspond à ce qu’il recherche et que le prix est celui du marché, il peut faire d’emblée une offre d’achat au prix demandé. Sachez que celle-ci n’oblige pas systématiquement le vendeur à vendre son bien immobilier à cet acheteur même si c’est la première offre au prix qu’il reçoit.

Selon la jurisprudence (Cour de Cassation, Chambre civile 1, du 8 juillet 1986, 84-15.731), cela dépend de l’existence ou non d’un intermédiaire pour la vente et de la nature de son mandat.

Pour faire simple, si le propriétaire vend sans intermédiaire (c’est-à-dire sans agent immobilier ou notaire), à la parution de l’annonce, l’offre de vente est considérée comme « ferme à personne indéterminée ». Ainsi, à la première offre d’achat au prix, on considère que les parties sont convenues de la chose et du prix. La vente est donc parfaite selon le Code Civil. Dans ce cas-là, le propriétaire sera donc tenu de signer un compromis de vente avec le premier acquéreur.

Si, en revanche, le vendeur a confié un mandat à un agent immobilier, c’est la jurisprudence du 5 janvier 1985 qui fait une application du droit dans ces termes. Conformément à l’article 72 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972, en l’absence d’une clause dans le mandat de l’agent immobilier l’autorisant à se substituer au vendeur et à réaliser la vente, le propriétaire n’est pas engagé avec le premier offrant au prix. Il peut donc choisir son futur acquéreur comme il l’entend, y compris parmi ceux ayant fait une offre à un prix supérieur.

La contre-offre

Quand un potentiel acheteur visite un bien qui lui plait, il rédige donc une offre d’achat en formulant ses conditions et la transmet au propriétaire. 

En présence de cette offre d’achat, le vendeur pourra l’accepter ou reformuler une contre-offre en proposant la modification d’une ou plusieurs clauses. Il peut s’agir bien souvent du prix, mais cela peut être aussi le changement ou la suppression de toutes autres conditions. 

C’est une étape importante dans une vente qui demande un bon sens commercial. Elle est forcément facilitée par l’agent immobilier qui peut mesurer les limites de chacun pour arriver à un accord satisfaisant pour les deux parties.

Pour arriver à finaliser une entente, il peut y avoir plusieurs offres et contre-offres entre les parties qui devront être rédigées en respectant les mentions décrites un peu plus haut dans l’article.

La rétractation de l’acheteur

Une offre d’achat est très peu impliquante pour l’acheteur. D’’un point de vue légal, l’acquéreur n’est réellement engagé qu’une fois le délai de rétractation du compromis est passé. Afin d’éviter toute perte de temps à la vente de son bien, un vendeur ne cherche donc jamais à obliger un acheteur, qui veut se rétracter, à aller jusqu’au compromis. Si un acheteur désire se rétracter, il convient donc de prévenir aussi tôt que possible le propriétaire afin qu’il puisse remettre son bien à la vente.

En gardant le contact avec l’acheteur tout au long de la vente, le travail de l’agent immobilier est ici très précieux. Il permet non seulement de rassurer l’acheteur, mais aussi de ressentir la situation pour arriver dans de bonnes conditions jusqu’au compromis.

Modèle d’offre d’achat à télécharger ci-dessous :