Vous venez de trouver le bien idéal à acheter et vous n’avez pas vendu votre ancien logement. Si vous avez besoin de financer ce nouvel achat avec la vente de l’autre, vous aurez besoin d’effectuer un prêt relais auprès d’un établissement bancaire.
Prenez le temps de lire cet article pour mieux comprendre en quoi consiste ce prêt et vous préparer sereinement à l’achat de votre nouveau nid !!
Un prêt relais, qu’est-ce-que c’est ?
L’intérêt d’un prêt relais est de permettre à l’emprunteur d’effectuer une nouvelle acquisition avant d’avoir vendu son précédent logement.
Il est en effet difficile de faire coïncider la vente de son ancien bien avec l’achat du nouveau !!
Si vous vous refusez de vendre votre ancien logement avant d’avoir acheté le nouveau, cet emprunt est en quelque sorte une avance d’argent que vous rembourserez une fois que vous aurez vendu.
Ce prêt immobilier, qui n’est pas sans risques, est cependant couramment utilisé par les personnes qui ne veulent pas passer par une location entre la vente de leur ancien bien et l’achat de leur nouveau afin d’en éviter les coûts et les désagréments.
Quel montant la banque va m’accorder pour cet emprunt ?
C’est la valeur vénale de votre logement qui va définir la base du montant que la banque va vous prêter.
Pour cela, elle vous demandera de procéder à plusieurs estimations de votre logement voire parfois même à une expertise (voir l’article sur l’estimation immobilière) pour définir la valeur la plus réaliste à laquelle vous allez pouvoir vendre votre bien.
Sur cette valeur, et selon les établissements financiers, il n’en sera retenu qu’entre 50 à 80% pour limiter les risques.
Si vous n’avez pas fini de payer votre bien, on retranchera également le montant de ce qu’il vous reste à payer. C’est ce que votre banquier nommera le Capital Restant Dû (le CRD dans vos documents de financement)
Pour mieux comprendre, voyons par l’exemple les 2 méthodes de calcul selon les banques !! elles peuvent utiliser l’une ou l’autre ou les deux. Sur de fortes estimations, le montant du prêt accordé peut être significativement différent !!
Imaginons que votre bien est estimé à 100 000 €, qu’il vous reste encore 10 000 € de crédit sur ce bien, et que la décote retenue par votre banque est de 70%.
1ère méthode
(100 000 x 70%) = 70 000 €
70 000 – 10 000 = 60 000 €
Votre prêt relais sera de 60 000 €
2ème méthode
(100 000 – 10 000) = 90 000 €
(90 000 x 70%) = 63 000 €
Votre prêt relais sera de 63 000 €
Quel est le taux d’un prêt relais ?
Comme pour le taux d’un crédit immobilier, le taux d’un prêt relais varie selon les établissements bancaires. Il ne peut cependant en aucun cas dépasser « le taux d’usure » qui est lui-même réactualisé tous les trimestres par la Banque de France. N’hésitez pas à faire jouer la concurrence entre les banques ou faire appel à un courtier pour trouver le taux et les conditions qui vous seront les plus favorable.
Un mode de remboursement particulier !!!
Contrairement à un emprunt classique ou chaque mois vous remboursez à la fois des intérêts et du capital, le remboursement d’un prêt relais se fait en deux étapes bien distinctes.
La 1ère étape en attendant d’avoir vendu son bien consiste à ne rembourser que les intérêts générés par l’emprunt.
La 2nde étape à la revente de son bien consiste à rembourser le capital emprunté.
La durée de cet emprunt est généralement d’une durée de 12 mois renouvelable une fois d’où l’importance d’effectuer une estimation réaliste pour vendre rapidement son bien.
Quel est son mode de fonctionnement ?
Si le montant de votre achat est plus faible que le montant de votre prêt accordé par votre banque, un prêt relais sec vous suffira. Vous effectuez votre achat avec le montant du prêt relais, et vous soldez le tout à la vente de votre bien.
Si au contraire le montant de votre achat est plus important que le montant de votre prêt accordé par la banque, vous aurez à l’associer à un prêt immobilier classique. C’est ce que l’on appelle un prêt « adossé » qui permettra à l’emprunteur d’obtenir la totalité du capital nécessaire pour effectuer le nouvel achat. Attention, ce type de prêt est soumis à une étude de dossier complète par l’organisme prêteur puisqu’il intègre un emprunt immobilier classique. Pour le remboursement, l’emprunteur devra s’acquitter chaque mois des intérêts de son prêt relais et les mensualités du prêt immobilier classique (intérêt + capital). A la vente de son bien, il soldera son prêt relais, et continuera de rembourser les mensualités de l’emprunt immobilier classique.
Si vous devez emprunter une somme supérieure à la valeur de votre bien à vendre et que vous voulez diminuer vos charges mensuelles pendant la durée de sa vente, vous pouvez demander à obtenir le crédit relais avec franchise totale. Cette formule permet de rembourser les intérêts et le capital emprunté en une seule fois lorsque la vente est effectuée dans un délai de 12 mois.
Cette formule n’est intéressante que si vous êtes sûr de vendre votre bien en moins d’un an. Si en effet la vente n’a pas été effectuée durant ce laps de temps, l’emprunteur remboursera mensuellement l’année suivante des intérêts augmentés.
Mes conseils
1/Si vous voulez acheter, ne regardez les annonces de biens à vendre que lorsque vous aurez vendu le vôtre. Vous diminuerez ainsi la tentation et éviterez de souscrire ce type d’emprunt.
2/ Si toutefois vous êtes dans cette situation, faites jouer la concurrence entre les établissements financiers !! Négociez les taux mais aussi les différentes conditions de ce crédit. N’hésitez pas à faire appel à un courtier pour vous faciliter la tâche.
3/Soyez hyper réaliste dans l’estimation de votre bien. Entre la mise en vente, l’offre d’achat, le compromis, l’obtention du crédit par l’acheteur et la signature définitive il arrive qu’on dépasse le délai de 12 mois. Si votre bien est surévalué, il y aura de fortes chances de dépasser ce délai, et de finir par avoir un crédit relais qui coutera cher !!
4/Réagissez vite si votre bien ne suscite pas l’intérêt espéré dès la mise en vente. Revoyez immédiatement votre prix ou la stratégie que vous avez choisie.
