Une estimation immobilière consiste à évaluer la valeur marché de votre bien à un instant précis. Vous pourrez entendre parler selon vos interlocuteurs (les banquiers par exemple) de la valeur vénale de votre bien. Cette valeur vénale est simplement l’estimation du prix auquel le bien pourrait être vendu sur le marché, dans des conditions ordinaires.
Une estimation peut aujourd’hui être faite en ligne, pour connaitre une valeur de base pour votre bien. Un professionnel de l’immobilier sérieux se déplacera chez vous. Il regardera les caractéristiques de votre bien et analysera le marché local pour vous proposer un avis de valeur au plus près de ce que vous pouvez attendre de sa vente.
Dans certaines situations (fiscale, judiciaire, assurance…) des tiers vous demanderont de faire appel à un expert immobilier. On parlera alors d’une expertise immobilière qui sera payante et non plus d’une estimation.
Dans le cadre d’une vente, tout propriétaire est fortement encouragé à faire appel à un professionnel de l’immobilier pour cette estimation, tant elle est importante pour le succès de votre projet.
Pourquoi faire appel à un professionnel ?
- C’est gratuit !
L’article 6 de la loi 70-9 du 2 janvier 1970 de la loi Hoguet interdit tout versement d’argent à l’agent immobilier avant la conclusion d’une vente. Une estimation immobilière doit donc être systématiquement gratuite. Libre à vous, ensuite, de mandater ou non l’agent ou les agents immobiliers qui ont fait votre estimation.
- C’est partial !
Estimer par soi-même un bien dans lequel vous avez vécu, vu grandir vos enfants, dans lequel vous vous êtes investi, est extrêmement difficile. L’aspect personnel voire sentimental de votre évaluation la rendra faussée et en dehors de votre écosystème immobilier local.
- C’est crucial !
Il est très important, dès le départ, que votre bien soit parfaitement positionné au prix du marché. Un prix de vente adapté est garant d’une meilleure visibilité, d’un trafic acquéreurs important, et d’une augmentation significative des chances de vendre dans les meilleurs délais. En ratant l’estimation de votre bien, c’est toute la vente que vous mettez en jeu…
Quels sont les risques d’une mauvaise estimation ?
Dès la mise en vente et durant les 15 premiers jours de sa commercialisation, votre bien attirera l’attention, il bénéficiera ainsi du plus grand nombre d’acquéreurs disponibles sur le marché. Plus la commercialisation sera longue plus leur nombre et leur intérêt diminuera.
Il est donc très important, dès le départ, que votre appartement ou votre maison soit parfaitement positionnés au prix du marché.
Si vous estimez trop faiblement, vous risquez d’obtenir une offre d’achat au prix très rapidement et sur laquelle vous n’aurez pas la possibilité de revenir si vous ne travaillez pas avec un intermédiaire (Consultez mon article « Définition : L’offre d’achat » pour en savoir plus). Certes, vous aurez vendu votre bien rapidement, mais avec un goût amer en pensant à postériori au manque à gagner dû à cette mauvaise estimation.
Si au contraire, vous estimez trop fortement votre bien, vous allez d’emblée réduire de façon importante le nombre d’acquéreurs potentiels. Vous désintéresserez des acquéreurs sérieux qui connaissent bien le prix du marché. Vous augmenterez ainsi de façon significative le délai de vente, et risquez de décrédibiliser votre bien.
Comment effectue-t-on une estimation ?
Une estimation sérieuse de votre bien, doit être effectuée de façon objective en tenant compte d’un grand nombre de critères. Une analyse du marché local est ensuite nécessaire pour pondérer correctement l’ensemble des informations collectées.
Un avis de valeur doit donc tenir compte :
Des caractéristiques de votre bien
La superficie : C’est le premier critère que l’on regarde. C’est une une base que l’on pondère à la hausse ou à la baisse en fonction des autres critères. Le prix moyen au m² du quartier est souvent insuffisant comme base de réflexion. Il est d’emblée à pondérer à la taille du logement (plus il est grand, moins le m² est cher) ou à son nombre de chambres.
L’état général : Il concerne autant l’intérieur que l’extérieur du bien. Un défaut majeur comme de l’humidité peut empêcher des potentiels acquéreurs de se projeter et impactera obligatoirement le prix de vente. Au contraire, un bien parfaitement entretenu dans lequel il ne reste plus qu’à emménager sera valorisé.
L’aménagement : des chambres en enfilade, des espaces perdus, des toilettes non séparés…ou au contraire une bonne distribution, des tailles de pièces adaptées sont autant d’éléments qui peuvent impacter l’estimation.
L’exposition : Un critère immuable qui peut faire varier le prix d’un bien de façon importante. Une grande terrasse plein nord pourra ainsi avoir moins de succès qu’un balcon plein sud.
Le nombre de chambres : Le rapport entre superficie et nombre de chambres fait varier la valeur d’un bien. Une incohérence (grande surface avec une seule chambre par exemple), réduira la clientèle visée, et pourra éventuellement générer une légère décote.
La luminosité : En lien souvent avec l’exposition, la luminosité intérieure est un critère privilégié par l’ensemble de la population et qui peut faire varier sensiblement le prix d’un bien.
De sa situation géographique et de son environnement
La localisation : Avec la superficie c’est l’autre critère principal pour estimer un bien. Cependant sachez qu’au sein d’un même quartier voire d’une même rue, le prix peut passer du simple au triple. Ce critère de la localisation qui va de pair avec l’environnement, est souvent mal appréhendé par les vendeurs.
Les commodités : En lien avec l’environnement, les commerces à proximité peuvent faire varier significativement l’estimation de votre logement. Un bar ou une boulangerie en bas de chez vous n’auront pas le même impact pour vos clients. De la même manière, la proximité d’une école peut être un atout ou devenir une nuisance si elle est trop proche.
La vue : deux biens côte à côte peuvent en effet présenter un écart de prix important selon s’ils proposent ou non une vue dégagée voire privilégiée (monument, mer, montagne…)
L’environnement phonique : le calme est un luxe devenu rare…l’isolation tout comme l’environnement phonique (proximité d’une route, une ligne de chemin de fer…) doivent également être pris en compte.
La liste de ces critères à prendre en compte est non exhaustive, et s’adapte à chaque bien. On pourrait aussi aborder l’étage, l’état des parties communes, le montant des charges… si c’est un appartement, ou l’existence d’une mitoyenneté, d’un garage, d’un jardin… si c’est une maison.
De l’état de l’offre et de la demande locale
Une fois mis à la vente, votre logement sera un bien qui répondra aux règles de l’offre et de la demande. L’estimation devra donc s’appuyer sur la valeur des biens mis en vente au même moment et récemment vendus, comparables à celui que vous vendez.
Un professionnel de l’immobilier aura de plus, une très bonne connaissance de la demande lui permettant d’affiner la valeur estimée.
Rappelez-vous que pour trouver leur futur logement, les acheteurs consultent quasiment tous les jours les sites internet dédiés à la commercialisation des biens immobiliers. Ils connaissent ainsi l’état du marché probablement mieux que vous.
Si vous vendez seul, n’hésitez pas à faire comme eux, pour ne pas rester sans voix à une éventuelle objection sur votre prix. Si ce prix est juste, vous saurez argumenter en fonction des caractéristiques des autres biens à la vente dans votre quartier.
Analyse et pondération
Une estimation juste n’est pas si facile. Elle demande de bonnes connaissances et de la rigueur dans les critères à analyser. N’hésitez pas à faire appel à 2 ou 3 agences pour faire évaluer votre bien et comparer ces estimations à tête reposée. Vous constaterez qu’il peut y avoir des différences.
Certaines agences peuvent de plus chercher à gonfler l’estimation de votre bien, pour augmenter leur chance d’obtenir un mandat, d’autres à la minorer pour s’assurer d’une vente rapide.
L’estimation d’un bien n’est pas une science exacte. Analysez et pondérez les estimations qui vous ont été proposées. Après réflexion, vous pourrez alors choisir de mettre en vente votre bien au prix qui vous parait le plus cohérent pour réussir votre projet.
