Le Dossier des Diagnostics Techniques ou DDT

Le Dossier des Diagnostics Techniques (DDT) est un document regroupant l’ensemble des diagnostics obligatoires à fournir lors d’une vente immobilière. Il est à la charge du vendeur est doit être obligatoirement fournit dès le compromis ou la promesse de vente.

Si vous faites appel à un agent immobilier pour vendre votre bien, il vous renseignera sur les diagnostics obligatoires à réaliser selon votre situation. Il pourra également vous aider à choisir un diagnostiqueur certifié et éviter ainsi tout litige.

Si vous avez choisi de vendre sans vous faire accompagner, cet article est fait pour vous…

Pourquoi un DDT ?

L’objectif du DDT lors d’une transaction immobilière est double :

• Protéger l’acquéreur : Cette obligation d’informations lui permet d’être parfaitement informé sur l’état du bien qu’il s’apprête à acheter et de pouvoir s’engager ainsi en toute connaissance de cause.
• Protéger le vendeur : La certification du DDT va permettre au vendeur de s’exonérer de la garantie de vices cachés.

Le Dossier de Diagnostic Technique fait partie des documents obligatoires en cas de vente d’une maison ou d’un appartement. Il est donc conseillé au vendeur de l’établir avant même le début de la commercialisation de son bien pour 2 raisons :

• Rassurer les potentiels acheteurs au moment des visites
• Se diriger plus rapidement vers l’avant-contrat de vente dès la signature d’une offre d’achat

Quels sont ces diagnostics ?

Le contenu d’un dossier de diagnostic technique peut être relativement important. Il intégrera des diagnostics communs pour toutes les situations de vente, et d’autres diagnostics particuliers selon les caractéristiques ou la situation géographique du bien inspecté.

Vous retrouverez systématiquement dans les DDT :

• La superficie (loi Carrez) si le bien est en copropriété
• Le diagnostic de performance énergétique (DPE).
• Le diagnostic Amiante.
• Le diagnostic Termite.
• Le diagnostic Electricité.
• Le diagnostic Gaz.
• Le diagnostic Plomb.
• Le diagnostic État des Risques et Pollutions (ERP).

Mais également selon la situation de votre bien :

• Le diagnostic assainissement.
• Le diagnostic mérules.

Il est très probable que dans les années à venir, d’autres diagnostics viennent s’ajouter à cette liste afin de toujours mieux informer et protéger les acheteurs.

En quoi consistent ces diagnostics ?

Diagnostic loi Carrez

Ce diagnostic ne concerne que les biens en copropriétés et les biens à usage commercial.

Attention, dans certains lotissements, les maisons individuelles peuvent être en « copropriété horizontale », et seront donc concernées par ce diagnostic.

Les caves, les garages, les emplacements de stationnement ainsi que tous les lots inférieurs à 8m2 ne sont pas soumis à ce diagnostic.

Vous pouvez faire le calcul vous-même de la superficie de votre bien, puisque la loi n’oblige pas à recourir aux services d’un professionnel pour ce diagnostic. Dans ce cas-là, vous engagerez votre responsabilité et encourez des sanctions pécuniaires prévues par la loi si la superficie réelle est inférieure de plus de 5% à celle exprimée dans l’acte définitif de vente.

Diagnostic performance énergétique du bâtiment (DPE)

Ce document permet d’informer l’acheteur du degré d’isolation thermique, de la consommation d’énergie et de l’impact en termes d’émissions de gaz à effet de serre du bien qu’il s’apprête à acquérir. C’est le seul diagnostic obligatoire au moment de la mise en vente, alors que tous les autres diagnostics ne sont obligatoires qu’à la signature de la promesse de vente.

Diagnostic amiante

Ce diagnostic concerne tous les biens immobiliers dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997. S’il a été effectué avant 2013 il devra être remis à jour, sinon sa durée de validité est illimitée si aucune trace d’amiante n’est détectée.

Diagnostic plomb (CREP)

Le diagnostic plomb porte sur tous les logements ayant obtenu leur permis de construire avant 1949. Il consiste à mesurer la concentration en plomb des revêtements (la peinture essentiellement) du logement. Les canalisations en plomb ne sont pas concernées. Notez que le vendeur n’est pas tenu de vendre un bien sans plomb. Le diagnostic a pour objectif d’informer l’acquéreur qui achètera en connaissance de cause.

Diagnostic termites

Il s’applique à tous les immeubles quel que soit leurs usages dès lors qu’ils se situent dans une zone contaminée. Vous pourrez retrouver cette information auprès de votre mairie ou de votre préfecture. Dans le cas d’un diagnostic positif, le propriétaire doit d’ailleurs immédiatement en informer sa mairie. Il est à noter qu’en copropriété, seules les parties privatives sont concernées. Le diagnostic termite doit dater de moins de 6 mois au moment du compromis de vente et de l’acte définitif ; prévoyez donc d’effectuer une mise à jour avec votre diagnostiqueur si le déroulement de la vente excède cette durée.

Diagnostic état des risques et naturels (ERP)

Ce document permet d’informer l’acheteur que le logement se situe ou non dans un périmètre à risques

• Naturels (inondations, feux de forêt, crues…)
• Technologiques (activités technologiques, usines dangereuses, etc…)
• Miniers (niveau de radon, pollutions du terrain, etc…).

En plus du diagnostic proprement dit, le vendeur doit aussi indiquer si son logement a déjà subi un sinistre ayant donné lieu à un versement d’indemnité suite à une catastrophe naturelle ou technologique. Tout comme le diagnostic termites, l’ERP doit dater de moins de 6 mois au moment du compromis de vente et de l’acte définitif ; soyez donc vigilants à sa durée de validité.

Diagnostic Gaz

Ce diagnostic ne concerne que les logements comportant une installation au gaz depuis plus de 15 ans. Il consiste en l’examen de la tuyauterie, des raccordements en gaz, de la ventilation des locaux, et de la combustion et permet d’assurer la sécurité du bâtiment et de ses occupants.

Diagnostic électrique

Ce diagnostic ne concerne que les logements comportant une installation électrique de plus de 15 ans. Il consiste en un bilan de l’état de l’ensemble des installations électriques des logements et leurs dépendances éventuelles, mais pas sur les parties communes des immeubles en copropriété.

Diagnostic assainissement non collectif

Il concerne tous les logements ne disposant pas de « tout à l’égout ». Le contrôle porte sur les fosses septiques, bacs à graisse, tranchées ou lits d’épandage… Cette inspection permet comme tous les autres diagnostics, de mieux informer l’acheteur, et d’éviter au vendeur toute mise en jeu de sa responsabilité contractuelle. Elle permet également d’améliorer progressivement l’état des installations puisque les travaux de mise aux normes doivent être obligatoirement réalisées.

Les questions les plus fréquentes sur les diagnostics

Comment trouver un bon diagnostiqueur ?

La tâche peut s’avérer compliqué en effet, vu la quantité de diagnostiqueurs qui proposent leurs services sur internet.

Vérifiez tout d’abord s’il est certifié pour tous les diagnostics que vous allez réaliser puisque vous les effectuerez probablement qu’en une seule fois, et qu’il soit correctement assuré. Un diagnostiqueur sérieux joint à son devis ses certifications et son assurance civile professionnelle. Si ce n’est pas le cas, n’hésitez pas à lui demander !

Vous pouvez trouver la liste des diagnostiqueurs certifiés de votre région sur le site du ministère la Cohésion des Territoires en cliquent sur le lien ci-dessous :

Enfin, n’hésitez pas à faire 2 ou 3 devis différents, afin de comparer les prestations de chacun et d’évaluer leur professionnalisme.

Combien coûtent les diagnostics ?

Il n’existe aujourd’hui aucune réglementation des tarifs pour la réalisation des diagnostics immobiliers. Pour un diagnostic identique le prix peut donc varier fortement d’un professionnel à un autre.

Le prix moyen à l’unité, d’un diagnostic selon sa complexité à réaliser se situe entre 90 et 160 €. A vous de multiplier selon le nombre de diagnostics dont vous aurez besoin pour connaitre le montant total.

Notez cependant qu’en réalisant tous les diagnostics en une seule fois par une même entreprise, vous bénéficierez généralement d’un « pack » avec une remise pouvant aller jusqu’à -50%.

Un diagnostic défavorable peut-il obliger le vendeur à réaliser des travaux ?

Les diagnostics techniques ne sont obligatoires que pour informer et les acquéreurs et protéger les vendeurs en les exonérant de la garantie de vices cachés, comme nous l’avons vu en début d’article.

La réalisation de travaux n’est donc pas obligatoire sauf, pour le diagnostic assainissement pour lequel le nouveau propriétaire aura 4 ans pour mettre en conformité son installation.

Pour des diagnostics plomb et amiante défavorables, les futurs occupants doivent être prévenus qu’ils devront réaliser des travaux pour éliminer tout risque pour leur santé.