Comment préparer sa succession pour transmettre son patrimoine dans les meilleures conditions à ses descendants ? Voila une question que tout propriétaire se pose à un moment dans sa vie! Dans l’arsenal juridique français, le démembrement de propriété est souvent utilisé…mais qu’en est-il plus précisément ?
Qu’est-ce qu’un démembrement de propriété ?
Lorsque vous achetez un bien immobilier, vous recevez le droit d’en disposer à votre guise. Mais juridiquement, ce droit de propriété se compose de trois éléments que l’on connait sous les noms d’usus, fructus et abusus !!
Si vos cours de latin se sont arrêtés comme moi, à Alea jacta est, et Carpe Diem, voici un petit rappel de ce que cela veut dire…
L’usus est le droit d’user de la chose. Le propriétaire a le droit d’ « utiliser » son bien. En immobilier cela signifie qu’il a le droit d’occuper son bien comme il l’entend. Attention, l’usus ne permet pas de tirer profit du bien, en le louant par exemple.
C’est le fructus qui est le droit de jouir de la chose, qui donne ce droit au propriétaire. Le droit de « récolter les fruits » de sa propriété, et donc d’en tirer profit par de la location.
L’abusus quant à lui, désigne le droit de disposer de la chose. En immobilier, c’est la possibilité de vendre, de transmettre ou de modifier son bien.
Lorsque vous achetez un bien et que ces trois éléments sont réunis, on dit que vous achetez en pleine propriété.
Cependant, pour différentes raisons, un propriétaire peut décider de séparer l’abusus de l’usus et du fructus. C’est ce qu’on appelle un démembrement de propriété.
Notion d’usufruitier et de nu-propriétaire !
On parle donc du démembrement d’une propriété, lorsque l’usus, l’abusus et le fructus ne sont plus entre les mains d’un même propriétaire. Dans ce cas, vous aurez compris que la pleine propriété ne s’applique plus !!
Il y aura ainsi d’un côté, un « nu-propriétaire » conservant l’abusus qui lui permettra de disposer du bien (le vendre ou le transmettre) sans pouvoir l’utiliser.
Et d’autre part, il y aura un « usufruitier » qui possédera l’usus et le fructus réunis de la propriété. Il aura donc l’usufruit de la propriété c’est-à-dire la possibilité de l’occuper ou de la louer.
Il est important de comprendre que le statut d’usufruitier s’applique pour la vie du bénéficiaire à moins qu’une période définie ne soit contractuellement réglementée.
Un usufruitier pourra également vendre son droit à une tierce personne. Celui-ci pourra alors en bénéficier jusqu’à ce que le premier usufruitier décède.
Quelles sont les obligations des usufruitiers et des nus-propriétaires ?
L’usufruitier assurera le maintien en bon état du bien. Il devra payer les taxes d’habitation et foncière et toutes les réparations d’entretien.
Le nu-propriétaire sera quant à lui responsable de toutes les grosses réparations de la propriété à moins qu’il ne soit prouvé que les détériorations soient dues à un manque d’entretien de l’usufruitier.
Cependant, si l’usufruitier loue son bien, il devra en tant que loueur, assumer également la charge des grosses réparations nécessaires pour maintenir le logement en état d’être loué.
Quel intérêt de démembrer sa propriété ?
Dans la plupart des cas, le démembrement d’un bien vise à réduire les taxes et impôts pour préparer une succession.
Concrètement, Il est possible de transmettre de son vivant la nue-propriété d’un bien à ses enfants et d’en conserver l’usufruit. Les parents pourront habiter ou louer le bien, et les enfants de le posséder en nue-propriété. Au décès du dernier parent, les enfants bénéficieront ainsi de la pleine propriété du logement.
Il existe 3 avantages à cette pratique :
1. Au décès, il n’y aura plus aucuns frais à régler. L’usufruit s’éteint, et les enfants passent de nus-propriétaires à pleins propriétaires sans coûts supplémentaires. L’impôt et les différentes taxes auront en effet été payées au moment de la donation de la nue-propriété.
2. Au moment de la donation les impôts et taxes sont de facto réduits puisqu’ils ne sont calculés que sur l’assiette de la nue-propriété et non pas sur la valeur totale du bien.
3. Il est possible de profiter de l’abattement de 100 000 euros tous les 15 ans sur le montant de la donation. Un couple avec deux enfants peut par exemple donner en franchise d’impôt la somme de 400 000 € ((2 X 2) 100 000€) à sa succession s’il n’a pas effectué de donations antérieures.
Enfin en cas d’Impôts sur la Fortune Immobilière (IFI) cette pratique peut en diminuer l’assiette. Depuis 2018, chaque partie est en effet redevable de l’IFI en fonction de ses droits. Ainsi, une personne qui dispose de l’usufruit déclarera à l’IFI sa part d’usufruit et non pas à sa valeur en pleine propriété.
Quels est le « bémol » à cette pratique ?
L’intérêt d’une donation lors d’un démembrement est d’autant plus intéressante que si elle est effectuée précocement. En effet, Les valeurs respectives de la nue-propriété et de l’usufruit d’un bien sont fonction de l’âge du donateur au jour de la donation. Plus l’âge du donateur augmente plus la valeur de la nue-propriété augmente, réduisant ainsi son intérêt fiscal.
| Age du donateur | Valeur de l’usufruit | Valeur de la nue-propriété |
| De 51 à 60 ans | 50% | 50% |
| De 61 à 70 ans | 40% | 60% |
| De 71 à 80 ans | 30% | 70% |
| De 81 à 90 ans | 20% | 80% |
| A partir de 91 ans | 10% | 90% |
Pour comprendre l’intérêt, prenons un exemple !
Vous êtes un couple de 65 ans propriétaires d’un bien évalué à 1 000 000€
Vous avez 3 enfants.
Vous décidez de démembrer votre propriété en laissant la nue-propriété à vos enfants et en gardant l’usufruit.
A votre âge, la valeur de votre propriété se décompose de 40% d’usufruit (soit 400 000€ ) exemptés de taxes puisque vous en restez propriétaires et 60% de nue-propriété (soit 600 000€) sur lesquels seront calculés les taxes.
Cependant, vos 3 enfants bénéficient de 200 000€ chacun d’abattement pour une donation soit 600 000€ pour la totalité permettant ainsi de récupérer la nue-propriété en indivision en échappant ainsi aux taxes.
Au moment de la succession, ils deviennent pleins propriétaires sans payer d’autres taxes. Vous avez ainsi légué votre bien d’1 million à vos enfants en les exonérant d’impôts.
Pour une simulation précise, vous pouvez suivre ce lien :
https://www.service-public.fr/simulateur/calcul/bareme-fiscal-usufruit#main : Les 3 avantages d’un démembrement dans une successionBesoin de plus d’informations ? Contactez moi pour en parler !!
