Vous avez prévu votre budget pour l’acquisition de votre logement dans l’ancien. N’oubliez pas d’y intégrer ce qu’on appelle généralement les « frais de notaire ». Ils représentent une somme importante pour tout achat immobilier que certaines banques acceptent de financer. Vous aurez à les régler le jour de la vente. Que représentent ces frais de notaire ? Comment les calculer ? Comment les financer ?
Qu’est-ce que les frais de notaire ?
L’erreur bien souvent commise, est de croire que les frais de notaires ne sont constitués que de la rémunération du ou des notaires qui rédigent l’acte de vente du bien immobilier en question. En réalité, 80% en moyenne de cette somme se révèle être des taxes pour effectuer la mutation ; le reste concerne les frais engendrés pour l’acte, et les émoluments du notaire.
Comment sont décomposés ces frais de notaires ?
Les taxes
La plus grosse partie est donc les droits de mutation qui sont simplement une taxe à verser à l’administration fiscale (Collectivité locale et Etat) lors de tout changement de propriétaire d’un bien immobilier. Ils seront donc dus au moment de votre achat, mais sachez qu’ils existent aussi lors des donations ou des successions. Leur montant varie selon le type de bien (neuf, ancien, commercial, à bâtir, etc.) et est basé sur le prix de vente.
Les frais et débours
Les « débours » sont les sommes qui, en vertu de la loi ou d’un contrat, doivent être avancées pour le compte d’autrui.
Dans le cadre de l’élaboration du contrat de vente, des frais sont engagés par le notaire pour l’obtention de certains documents et pour « verrouiller » la validité de la transaction. Ces frais qui sont donc acquittés par le notaire devront bien sûr lui être remboursés par l’acheteur.
Ces dépenses concernent généralement la production des documents relatifs au changement de propriété comme les documents d’urbanisme, du syndic de propriété, d’un géomètre expert…et bien sûr de la publicité foncière.
La publicité foncière…késako ?
Sachez que pour des raisons de sécurité juridique, toute transmission immobilière est impérativement publiée au service de la publicité foncière. Cette publication engendre des frais et est également soumise à des taxes. Cette publicité foncière permet de protéger l’acquéreur qui pourra vérifier par exemple qu’il n’y pas d’hypothèque sur le bien à vendre, mais qui servira surtout à rendre la mutation opposable aux tiers.
Le montant exigé pour la publicité foncière au moment de la signature est donc une avance sur frais pour le notaire qui s’occupera ensuite de l’enregistrement une fois la mutation effectuée. Ce montant sera donc potentiellement soumis à un reliquat de trop ou de moins perçu adressé plus tard à l’acquéreur.
La rémunération du notaire
Lorsque le tarif d’un acte est fixé par un texte légal, on parle d’émoluments. Vous entendrez ce terme dans les études notariales mais sachez que ce ne sont ni plus ni moins que leur rémunération sur le travail effectué pour la réalisation de l’acte définitif de vente du bien immobilier.
Les émoluments des notaires pour une vente immobilière sont uniformes partout en France. Ils sont calculés par tranches d’assiettes, et ne pourront pas excéder 10% de la valeur du bien.
En 2020 les taux applicables par tranche étaient ceux-ci :
| TRANCHES D’ASSIETTE | TAUX APPLICABLE |
|---|---|
| De 0 à 6 500 € | 3.870 % |
| De 6 500 à 17 000 € | 1.596 % |
| De 17000 à 60 000 € | 1.064 % |
| Plus de 60 000 € | 0.799 % |
En résumé, les frais de notaire que vous aurez à payer au moment de la signature sont composés essentiellement de taxes, mais aussi des frais engendrés pour la mutation et enfin de la rémunération du notaire.
Si plusieurs notaires interviennent dans la transaction immobilière, le montant de ces frais resteront les mêmes, et les émoluments seront partagés entre les notaires. La signature risque d’être un peu plus longue, hormis cela, il n’y a donc aucune raison de vous priver de votre propre notaire !
Calculez vos frais de notaire!!
La chambre des notaires met à disposition un simulateur pour calculer le montant de ce que seront vos « frais de notaires ». La simulation est plutôt précise et instantanée. Vous pouvez y accéder en suivant le lien ci-dessous :
https://paris.notaires.fr/fr/outils-et-services/calcul-de-frais-d-achat
Faire financer ses frais de notaires
La plupart des banques demandent généralement qu’un acheteur dispose d’un apport personnel d’au moins 10% du prix d’achat de son bien. Cependant, sachez que selon votre profil, certaines permettent d’emprunter à 110% afin de financer le coût total de votre opération, frais de notaires compris.
Ainsi, dans le contrat de prêt immobilier, la banque intègre « une clause acte en main ». Elle peut alors financer l’achat de façon classique, et effectuer un versement supplémentaire à l’acheteur pour couvrir les frais de notaire.
Ce mode de financement particulier doit cependant être anticipé avant même le compromis puisqu’il doit impérativement y être mentionné.
N’hésitez pas à vous faire conseiller, par un courtier en financement par exemple, pour étudier les meilleures solutions pour votre projet.
L’astuce pour faire baisser les frais de notaires
Tous les meubles et tous les équipements qui restent dans le bien acheté peuvent être déduits du prix de vente avant le calcul des frais de notaire. Vous aurez ainsi la possibilité de diminuer l’assiette de calcul et de réduire ainsi ces frais.
Comment faire ?
Dressez une liste précise de tous les « meubles » amenés à rester après votre achat, avec leur désignation et leur valeur estimée. Pensez aux meubles, les éléments de cuisine, l’électroménager, les meubles de salle de bains… Tenez compte de l’ancienneté en appliquant un coefficient de vétusté par exemple et transmettez cette liste à votre notaire.
Vous n’aurez pas de justificatifs à fournir si tout reste cohérent, mais restez plutôt dans une estimation de l’ordre de 3% du montant du bien pour éviter tout contrôle fiscal. Ce montant estimé viendra se déduire du montant global de votre achat pour le calcul des frais notariés. Vous pourrez ainsi effectuer une belle économie.
Vous avez toujours des questions sur les frais de notaire, n’hésitez pas à me contacter pour plus de précisions !
