Avant de signer l’acte définitif d’une vente immobilière, il convient généralement d’établir un compromis ou une promesse de vente.
Pour la rédaction et la signature de ces « avant-contrats », vous pouvez faire appel à un notaire, ou à votre conseiller immobilier, mais vous pouvez aussi vous passer d’eux et rester entre particuliers.
Souvent pressés de conclure, les acheteurs et les vendeurs, s’imaginent parfois que la signature de l’avant contrat n’engage pas à grand-chose. C’est faux : malgré son nom, cet accord préliminaire constitue un véritable « contrat » qui entraine des obligations importantes pour les 2 parties.
D’ailleurs, qu’ils soient signés devant un notaire (acte authentique), ou entre particuliers (acte sous seing privé), ces contrats auront globalement la même valeur légale s’ils respectent une certaine rédaction et certaines mentions.
Si vous vous passez d’un notaire, soyez très vigilant, car ces deux contrats sont différents et entrainent des obligations bien distinctes pour le vendeur et l’acheteur.
Le compromis de vente
La dénomination « compromis de vente » est souvent utilisée dans le public, mais juridiquement il s’agit d’une promesse synallagmatique de vente (avec obligation réciproque des parties)
La promesse synallagmatique de vente est le contrat par lequel une personne promet de vendre un bien à une personne qui s’engage à l’acquérir à un prix et à des dates déterminées.
L’acte constate des engagements réciproques et symétriques des parties. A la promesse de vendre du propriétaire, le futur acheteur répond par un engagement à acquérir le bien en question.
Dans un compromis de vente, les vendeurs et les acheteurs s’engagent mutuellement à conclure la vente à un prix déterminé. Or d’après l’art. 1589 du Code Civil, la vente est parfaite dès lors qu’on est convenu de la chose et du prix.
Juridiquement, le compromis vaut donc vente !
Si l’une des parties renonce à la transaction, l’autre peut l’y contraindre par voir de justice, en exigeant de surcroit des dommages et intérêts.
La signature du compromis de vente, s’accompagne du versement par l’acquéreur d’une somme d’environ entre 5% et 10% du prix de vente. Appelé dépôt de garantie, elle s’imputera sur le prix lors de la signature de l’acte notarié.
La promesse unilatérale de vente
Dans «la promesse de vente » appelée juridiquement promesse unilatérale de vente, seul le propriétaire est engagé. Il est tenu, auprès du candidat acheteur de lui vendre son bien à un prix déterminé. Il lui donne aussi en exclusivité une « option » pour un temps limité (généralement 2 à 3 mois)
Durant cette période, il lui est interdit de renoncer à la vente ou de proposer le bien à un autre acquéreur. Le candidat acheteur bénéficie lui, de la promesse pour décider s’il souhaite acheter ou non. C’est pour lui un avantage incontestable.
En contrepartie, il verse au vendeur une indemnité d’immobilisation en principe égale à 10% du prix de vente. S’il se décide à acquérir, cette indemnité s’imputera sur la somme à régler ; mais ‘il renonce à acheter, ou s’il ne manifeste pas son acceptation dans le délai d’option, l’indemnité restera acquise au propriétaire à titre de dédommagement.
Pour être valable, la promesse de vente doit être enregistrée auprès de la recette des impôts, dans les dix jours qui suivent la signature, s’il s’agit d’un acte sous seing privé, ou bien dans le mois, si c’est un acte notarié.
Le droit d’enregistrement, payés par l’acquéreur s’élèvent à 125 euros.
Les points communs entre le compromis et la promesse
Qu’il s’agisse d’une promesse de vente ou d’un compromis, acheteur et vendeur peuvent décider d’un commun accord d’y insérer des clauses suspensives. Celles-ci permettent de prévoir la nullité de l’avant-contrat si certains événements surviennent avant la vente définitive (chacune des parties reprend alors sa liberté).
Il peut s’agir, par exemple, d’un refus de prêt de la part de la banque de l’acquéreur, de l’exercice du droit de préemption par la commune, de la découverte d’une servitude d’urbanisme grave. Dans ce cas, les sommes qui avaient été versées par l’acquéreur lui sont restituées.
Un délai de rétractation de 10 jours est prévu pour les acquéreurs à compter de la réception par l’acquéreur de l’avant-contrat et des annexes. L’acquéreur peut revenir sur son engagement (par lettre recommandée avec avis de réception)
Peu importe le motif, les sommes versées doivent dans tous les cas être intégralement restituées. Le délai de cette rétractation court à compter du lendemain de la remise (ou de la première présentation) de la lettre recommandée avec AR contenant l’avant-contrat.
Comment choisir entre promesse et compromis ?
Lorsque tout se passe bien et que la vente se termine correctement, signer une promesse ou un compromis revient à la même chose. C’est en cas de problème survenant après la signature de ces actes que le choix de l’un ou de l’autre n’est pas anodin !
Imaginons par exemple que passé le délai de 10 jours, l’acquéreur ne veuille plus acheter le bien alors que toutes les conditions suspensives sont réalisées.
Conséquence de la signature d’une promesse de vente : à la date butoir prévue, l’acquéreur est convoqué. S’il ne vient pas ou s’il vient mais ne veut plus acheter, il perd ses 10% et le vendeur devient libre immédiatement de remettre en vente son bien.
Conséquence de la signature d’un compromis de vente : théoriquement, le vendeur peut obliger l’acheteur à acheter. Pour cela, il devra engager une procédure devant le tribunal qui pourra être incertaine et qui prendra du temps. En attendant il ne sera bien sûr pas libre de vendre son bien.
En clair, le choix entre les deux contrats devra se faire en tenant compte de la confiance que vous faites à votre acheteur et de ce que vous comptez faire si la vente n’aboutit pas.
