Si vous avez changé l’aspect extérieur de votre maison ou que vous en avez agrandi la surface habitable, vous avez dû effectuer une déclaration préalable de travaux ou obtenir un permis de construire auprès des services de votre commune. Si pour diverses raisons vous n’avez pas obtenus ces autorisations nécessaires de l’urbanisme, la vente de votre bien immobilier peut fortement être contrariée.

Si vous êtes dans cette situation, prenez le temps de lire cet article pour savoir comment remédier ce problème, et éventuellement le solutionner avant même de mettre en vente.

Quels travaux doivent-être déclarés ?

Vous avez rénové votre intérieur, changé la distribution de votre bien, crées de cloisons ou en abattus d’autres… Tous ces travaux de transformation qui n’ont pas agrandi votre surface habitable ou modifié l’extérieur de votre bien n’ont pas à être déclarés auprès de l’urbanisme. Au moment de la vente, ils ne poseront donc aucun souci.

Si en revanche vous avez créé de la « surface habitable » en créant

  • Une extension,
  • Une surélévation,
  • Une véranda,
  • Une pièce de vie à la place d’un garage par exemple
  • Une augmentation de surface en changeant la destination d’un local
  • etc.

ou modifié l’aspect extérieur par

  • La création ou la modification d’une fenêtre ou d’une porte
  • Un ravalement de façade différent de l’ancien
  • Une modification de toiture
  • La création de piscine
  • etc.

alors vous étiez dans l’obligation de vous rapprocher de l’urbanisme de votre commune pour obtenir les autorisations nécessaires.

Sachez également que si vous avez effectuez des travaux de modification sur des structures porteuses, vous deviez également demander un permis de construire.

Vous trouverez ci-dessous un lien pour visualiser la liste exhaustive des constructions soumises à une déclaration préalable

https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F17578

Vous trouverez ci-dessous un lien pour visualiser la liste exhaustive des constructions soumises à un permis de construire

https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1986

Quels risques pour des travaux non-déclarés ?

Si vous avez omis la déclaration des travaux vous encourez une amende comprise entre 1 200 euros et 6 000 euros par mètre carré de surface construite (Article L480-4 du Code de l’urbanisme). L’assimilation à une fraude vous sanctionnera par une amende et vous obligera à vous mettre à jour avec les taxes. 

En cas de procès, on pourra jusqu’à vous ordonner selon (Article L480-5 du Code de l’urbanisme) « la mise en conformité des lieux ou celle des ouvrages avec les règlements, l’autorisation ou la déclaration en tenant lieu, soit sur la démolition des ouvrages ou la réaffectation du sol en vue du rétablissement des lieux dans leur état antérieur. »

Que faire en cas de vente ?

Tout d’abord, il y a une obligation légale d’informer le futur acquéreur que l’autorisation d’urbanisme pour les travaux n’a pas été obtenue. Des travaux non déclarés et cachés lors d’une vente sont considérés comme « vice caché » et pourront faire annuler la vente, si l’acquéreur les découvre après la signature. L’enjeu est donc de taille, ne tentez pas le diable !

En tant que vendeur vous avez deux solutions pour régler le problème :

  • 1ère possibilité, vous prévenez simplement l’acquéreur que le bien est vendu sans ces autorisations de travaux. S’il reste d’accord pour acheter, il devra alors être stipuler clairement dans les termes du compromis de vente qu’il accepte en connaissance de cause d’en faire son affaire personnelle.
  • La 2nde possibilité pour éviter toute déconvenue, et d’obtenir une autorisation à posteriori auprès de l’urbanisme de votre commune. C’est une démarche qui peut être effectuer à tout moment. L’idéal est que vous en fassiez la demande avant même de mettre en vente pour rassurer les acheteurs potentiels au moment des visites.

Si toutefois vous vous êtes déjà avancé vers un « avant-contrat », il faudra inscrire son obtention en condition suspensive aux termes du compromis. Faites attention dans ce cas aux délais de réponses maximum prévus pour ces demandes (généralement 2 mois pour un permis et 1 mois pour une autorisation préalable) afin de ne pas entraver la vente. Préparez-vous également psychologiquement à un éventuel refus des services qui pourrez avorter complétement le processus de vente.

Existe-t-il un délai de prescription ?

Le délai de prescription en matière d’urbanisme est de 6 ans au pénal après l’achèvement des travaux. Au civil, la commune pourra exercer un recours pendant 10 ans après la fin des travaux.

Selon le Code de l’urbanisme, 10 ans après l’achèvement des travaux, le refus de permis de construire ou la décision d’opposition à déclaration préalable ne pourra être fondé sur l’irrégularité de la construction initiale.

https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000043978491

Si vous avez encore des questions ou des interrogations, n’hésitez pas à me contacter pour en parler.

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